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卖房几十年 反悔为哪般
  发布时间:2019-01-04 08:40:33 打印 字号: | |
  近年来,小产权房、农村宅基地等话题备受社会各界关注。我国尚未完全开放农村宅基地等集体土地使用权的流转,但在一些地区农村房屋连同宅基地出售的现象较为普遍,尤其是城市边缘地带的“近郊村”,有很多农民将自己农村宅基地上的房屋出售给城镇居民或非本集体组织成员。随着城市建设不断推进,这些“近郊村”被列入征收拆迁范围,高额的征收补偿款让曾经的卖房人心生悔意,于是诉诸法院以当初签订的房屋买卖合同违反法律规定为由,请求确认合同无效,返还房屋。

    前不久,内蒙古赤峰市红山区人民法院先后审理了三起农村房屋买卖纠纷案件,房屋出卖人均诉请确认房屋买卖合同无效,因各案情形不同,法院分别作出判决。

   【案例一】

   卖房人去世 子女“变脸”

    家住红山区西城办事处(原城郊乡)某村的林小双(化名)与其妻子张百英(化名)共有一处宅基地,1998年7月28日,林小双与本乡另一村民组村民杨亚军(化名)签订《房屋买卖合同》(以下简称《合同》),将其坐落在红山区原城郊乡某村二组的房屋以人民币79000元的价格出售给杨亚军。

    1998年7月29日,杨亚军交清全部房款,林小双向其交付了房屋。同日,双方又到赤峰市红山区公证处办理了一份赠与公证,公证书中记载,林小双与张百英共同将《合同》中所涉房屋赠与给杨亚军,林小双与张百英均在赠与书上签名。1998年8月17日,林小双与杨亚军就买卖房屋办理了产权变更登记。赤峰市房地产管理局为杨亚军发放了房屋所有权证,林小双于2001年1月份去世。

   2018年1月19日,张百英去世。2018年5月4日,上述房屋被国家征收,杨亚军与政府征收部门签订拆迁安置补偿协议,协议确定征收拆迁补偿款近245万元。

   2018年8月7日,林小双与张百英的子女林芳、林华、林然、林聪、林平、林静(均为化名)等六人提起诉讼,称其父母均已病故,当年卖房时其母张百英并不知情,且杨亚军非本集体经济组织成员,故双方签订的《合同》无效。现该房屋已经被政府征收,杨亚军获得补偿款200多万元,请求法院判令《合同》无效并给付六人征收补偿款60万元。庭审中,六原告补充称,1998年其父与杨亚军又办理了赠与公证,请求法院查明双方是房屋买卖关系还是赠与关系,如果是赠与,则房屋买卖关系因为意思表示虚假而无效。另外,杨亚军虽是农民身份,但其户籍所在地是原红山区城郊乡另一村民组村,虽系同乡但不同村,且杨亚军在本村亦有宅基地。

   杨亚军庭审中辩称,《合同》签订于1998年,当时的法律法规未禁止此类买卖行为,故法无禁止即可为。《合同》是双方当事人的真实意思表示,亦不违反当时法律法规的强制性规定,应为有效,六原告请求给付60万元征地补偿款于法无据。房屋买卖行为发生距今已有20余年,且合同相对人林小双早已去世,其妻子张百英亦于不久前去世。二人在世时均未就此提出任何异议,六原告受利益驱使,意图反悔违约,其行为严重违反了诚实信用原则,故请求法院驳回其诉讼请求。

    红山区人民法院经过审理认为,案涉房屋买卖的事实发生于1998年,张百英的死亡时间系2018年,在此期间,张百英本人未就上述《合同》主张过权利。另从公证书中体现出,张百英当年对处分房屋知情并认可,故六原告主张其父林小双与杨亚军签订的《合同》侵犯了该房屋共有权人即其母张百英的权利的理由不能成立。六原告另主张杨亚军非本集体经济组织成员,购买房屋的行为应为无效,因其未能提供证据证明该《合同》签订时存在违反法律法规的禁止性规定、或存在损害国家、集体、第三人及社会公共利益等合同无效的法定情形,故六原告所持该理由亦不能成立。《中华人民共和国民法总则》第六条:“民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务”及第七条:“民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。”本案中,被告杨亚军已实际使用系争房屋及土地达20年之久,买卖双方理应遵循诚实信用原则,尊重事实,维持被告对诉争房屋及土地的占有、使用、收益和处分的权利。现六原告诉请判决确认其父林小双与被告签订的《合同》无效,亦有失公平和诚信。综上,判决驳回林芳、林华、林然、林聪、林平、林静确认《合同》无效及要求杨亚军给付60万元征收拆迁补偿款的诉讼请求。

   【案例二】

   历经27年 房屋能否回到从前

  1991年,红山区东郊村村民邹某将其在宅基地上自建的砖木结构房屋三间及其院落以4500元的价格出售给红山区居民赵某(城镇居民)。2018年初,红山区政府决定对包括东郊村在内的城区东部大部分土地予以征收,赵某所购邹某房屋在征收范围之内。2018年5月9日,邹某向红山区人民法院起诉,以当年出售房屋未办理过户、赵某系城镇居民、未享有东郊村集体组织成员资格为由,请求法院确认其1991年与赵某签订的的《住宅转让书》(房屋买卖合同)无效。

   诉讼中,赵某答辩称其1991年受让案涉房屋为毛坯房,期间进行装修并四次进行翻建,装修花费近两万元,且居住长达27年。案涉房屋未过户是因为邹某不肯支付过户费用,房屋买卖合同为双方的真实意思表示,不存在合同法的无效情形。原告赵某因案涉房屋的土地升值和拆迁巨额补偿等原因主张合同无效违反诚实信用原则,严重损害社会的信用机制,对于该违法行为,人民法院应该予以训诫,亦应依法驳回其诉讼请求。同时,《住宅转让书》已经签订了27年之久,超过了法律保护的最长诉讼时效20年。

   法院经审理查明,邹某系赤峰市红山区东郊村一组村民,赵某系城镇居民且非该村集体组织成员。1991年3月1日,邹某与赵某签订《住宅转卖书》,将其所有的坐落于东郊村一组的三间砖瓦房以4500元的价格卖给赵某,转卖书中确定了房屋所在院落四至及面积,并约定了房款给付方式。当日,邹某将案涉房屋及土地交付赵某居住使用至今,期间赵某分别于1991年、1995年、2008年对房屋进行了装修和修缮。

   红山区人民法院认为,原、被告就诉争房屋及土地使用权于1991年签订的《住宅转让书》系双方当事人真实的意思表示。尽管被告非争议房屋所在地的集体经济组织成员,但双方当事人的买卖行为发生在1999年国务院禁止性规定出台之前,且被告已经实际使用案涉房屋及土地长达二十多年之久,双方当事人理应遵循诚实信用原则,尊重事实,维持被告对诉争房屋及土地的占有、使用、收益和处分的权利,原告诉请确认双方签订的《住宅转让书》无效,有失公平和诚信。被告赵某辩称原告的诉讼请求已经超过诉讼时效,因本案虽请求确认合同无效,但属于物权请求权范畴,并非债权请求权,故不适用诉讼时效之规定。综上,依照《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务”、第七条“民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺”规定,判决驳回邹某的诉讼请求。

  【案例三】

   房屋拆迁 分我一半补偿款

   红山区原城郊乡某村的陈某去世后,其妻子李燕(化名)于2003年7月在红山晚报发布售房信息,出售位于红山区西城菜市场附近登记在陈某名下的院落及房屋。红山区居民吴小莉(化名)以 16万元的价格买得该房屋,李燕及其两个儿子陈大某、陈小某作为房屋继承人分别在买卖合同上签字,并于交易当日将房屋交付给吴小莉。其后的十几年时间,一直相安无事,在此期间吴小莉将集体土地使用权变更至自己名下,对所买的部分房屋进行了翻建,并在院落里扩建了两栋房屋,所有房屋办理产权登记时均登记在陈某名下。 

   2017年下半年,上述房屋及院落被列入政府征收范围。

   2018年5月,李燕及陈大某、陈小某将房屋买受人吴小莉诉至红山区人民法院,请求法院确认双方2003年签订的买卖合同无效,并分得房屋征收补偿款二分之一的份额。

    红山区人民法院审理后认为,被告吴小莉为城镇居民,原、被告买卖的房屋所占用的土地系农村宅基地。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设……”;《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)第二条“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2007年12月30日,国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》(国办发[2007]71号)指出“农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”案涉的房屋买卖协议书及房屋买卖合同涉及了宅基地的买卖,违反了法律和国家有关政策的规定,应认定为无效。

    原、被告虽认可案涉房屋已被列入征收范围,但明确尚未签订协议,对于是否实际征收,征收的标准、范围、补偿等情况现尚未确定。因此,三原告诉请对整体征迁补偿款享有二分之一的份额,依据不足,法院不予支持。

根据上述事实和有关法律规定,法院判决李燕、陈大某、陈小某与吴小莉于2003年8月1日签订的房屋买卖合同无效。因涉案房屋尚未进入征收程序,对李燕等要求分得二分之一征收补偿款的诉讼请求予以驳回。

【编者的话】

  以上三起案例均系农村宅基地上房屋买卖引发纠纷,不同之处在于案例一属于本集体经济组织以外的农民之间房屋买卖,案例二、案例三则是城镇居民购买了农村宅基地房屋。

   不允许农民将本集体经济组织所有的宅基地及房屋卖给外村农民的法律依据为1999 年《土地管理法》的第62条“农村村民一户只能拥有一处宅基地……”及63条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定,也就是说,集体经济组织成员可以使用本集体经济的土地办企业或建住房,但不得出让、转让或出租,因此集体建设用地流转在法律上是被禁止的。农民之间的宅基地上的房屋转让应限定在本集体经济组织内部。 

   我国现有法律包括物权法都没有对是否允许城镇居民在农村购买宅基地或者房屋作出明确规定。禁止城镇居民购买农村宅基地上房屋的政策性规定最早是国务院办公厅1999年5月6日颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条:“农民的住宅不得向城市居民出售”,2004年12月国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调:“加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2015年12月23日至24日,最高人民法院在北京召开第八次全国法院民事商事审判工作会议。该会议纪要关于农村房屋买卖问题明确指出:“在国家确定的宅基地制度改革试点地区,可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。”因此,目前法院裁判此类案件一是适用国家政策,另外的依据就是最高法院“民八会议纪要”。

    既然如此,案例一和案例二为何要驳回原告的诉讼请求呢?上述禁止性规定均于1999年颁布或实施,这两起案件房屋买卖行为在此之前,根据“法不溯及既往”的原则,在没有特别规定的情况下,不能用“后法”来规范调整“前行为”,所以法官没有支持原告的诉讼请求。这两起案件判词中,法官均引用了民法总则的第六条“公平原则”和第七条“诚实信用原则”,旨在通过案件审理,发挥司法的调节指引作用,弘扬社会诚信,维护公平正义。

    对于案例三,法官依法作出无效判决并不等于支持毁约失信行为,关键是合同认定无效后如何处理的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法律另有规定的, 依照其规定。”所以,即使合同确认无效,案件判决也要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导,注重法律效果和社会效果的有机统一。

    对于上述类型案件,全国各地法院判决也不尽相同。有的法院认为,合同无效则自始无效,采取“一刀切”的做法,没有特例。但实践当中,往往存在这样的问题,农民已不是实际意义的农民,尤其是位于城市边缘的一些近郊村或城中村,随着城市化进程,包括宅基地在内的土地被全部征收,集体经济组织已不复存在,原来的农民已经变为城镇居民,从事工商业或其它行业,与农业无关,并且大多数在城镇已经购买了商品房,只不过按照现行的户口政策其身份是农民。这样的农民将自己的房屋出售后遇到拆迁返悔起诉确认合同无效怎么处理?一律认定为无效,从公平的角度来说是否会产生不公平的效果?

    目前,国家已经确定了一些试点地区,农村宅基地是可以自由留转。十八届四中全会以来,农村集体土地“三权分置”改革已经全面推开,农村集体土地流转及房屋买卖或将出台新规。为避免此类案件在各级各地人民法院审理过程中出现“同案不同判”的现象,统一裁判尺度,使农村房地产买卖行为有章可循、有法可依,有关部门应当尽快出台相关法律规范,维护农村整体稳定,促进农村集体土地交易走向健康发展的良性循环轨道。
来源:中国法院网
责任编辑:中院研究室